Môi giới bất động sản hay có ba nhóm vật phẩm: công cụ nghề có gốc tập quán như thước Lỗ Ban, la bàn; đồ mang theo như móc khoá, vòng tay, mặt đeo; và quà bàn giao nhà cho khách như hồ lô, cây đá quý, thuyền buồm, bình gốm. Nhóm thứ nhất đặc biệt vì khách mua nhà hay hỏi chuyện kích thước cửa, hướng nhà, và người môi giới có sẵn công cụ thì trả lời được dữ kiện ngay tại chỗ.
Cũng chính vì khách hay hỏi, người môi giới cần biết ranh giới: đưa dữ kiện, không phán căn nhà tốt hay xấu, không dùng chuyện phong thuỷ để ép giá hay chê nhà của bên khác. Bài này đi qua từng nhóm món, cách chọn, và phép ứng xử khi câu chuyện chuyển sang phong thuỷ.
Công cụ nghề có gốc tập quán: thước Lỗ Ban và la bàn
Thước Lỗ Ban. Thước cuộn có in thêm các dải cung đỏ, đen theo tập quán, dùng để đo kích thước cửa, cửa sổ, tủ, bàn và đối chiếu xem con số rơi vào cung được coi là đẹp hay không. Khách mua nhà, nhất là người lớn tuổi, hay hỏi "cửa chính này mấy phân, có đẹp không". Có sẵn thước, người môi giới đo và cho khách xem con số.
Ba dải trên thước. Thước Lỗ Ban phổ biến ở Việt Nam thường in vài dải với chu kỳ khác nhau, mỗi dải dùng cho một loại kích thước theo tập quán (ví dụ khoảng thông thuỷ cửa, đồ nội thất). Người không rành dễ đọc nhầm dải; khi không chắc, chỉ nên đọc con số và để khách tự đối chiếu.
La bàn. Dùng để xác định hướng nhà, hướng cửa chính, câu khách hỏi gần như mọi lần đi xem nhà. La bàn trên điện thoại tiện, nhưng có thể lệch khi đứng gần kết cấu thép, cửa sắt, tủ điện; la bàn cơ đặt trên mặt phẳng, xa kim loại, cho kết quả ổn định hơn.
Đồ trưng bày hay công cụ. Thước và la bàn của môi giới là công cụ, cần gọn, bền, dễ đọc. La bàn phong thuỷ nhiều vòng chữ, cỡ lớn, đế gỗ là đồ trưng bày cho phòng làm việc, không phải đồ mang theo đi xem nhà.
Đọc thước Lỗ Ban cho khách mà không đọc nhầm dải
Lỗi hay gặp nhất của người mới dùng thước Lỗ Ban là đọc nhầm dải. Thước phổ biến ở Việt Nam thường in dải có chu kỳ khoảng 52,2 cm, theo tập quán dùng cho khoảng thông thuỷ như lòng cửa, ô cửa sổ; và dải có chu kỳ khoảng 42,9 cm, dùng cho khối đặc như bếp, tủ, bệ. Ngoài ra còn dải khác dành cho việc khác, môi giới nhà ở hầu như không cần dùng tới.
Khi đo cửa cho khách, đo lòng cửa thông thuỷ, tức khoảng trống thật người đi qua, chứ không đo cả khung. Đọc con số trên thước dây thường trước, rồi mới nhìn dải Lỗ Ban tương ứng. Chụp ảnh thước tại vị trí đo gửi cho khách giúp tránh tranh cãi về sau.
Nếu không chắc cách đọc, chỉ cần báo con số theo xăng-ti-mét. Khách quan tâm sẽ tự đối chiếu với bảng của họ, hoặc hỏi người họ tin. Đọc sai dải rồi phán một câu "cửa này xấu" có thể làm một giao dịch đang tốt đẹp bị khựng lại không đáng.
Khi khách hỏi chuyện phong thuỷ căn nhà: đưa dữ kiện, không phán
Người môi giới có thể đo kích thước, xác định hướng, nói rõ căn nhà hướng gì, cửa rộng bao nhiêu, cầu thang nằm đâu. Đó là dữ kiện, ai đo cũng ra như nhau. Còn kết luận "hướng này hợp tuổi anh", "cửa này phạm cung xấu" là phần nhận định theo một trường phái nào đó, mà người mua nên hỏi người họ tin, hoặc tự tìm hiểu.
Có ba lý do để giữ ranh giới này. Một, chuyện hợp hay không theo tập quán có nhiều trường phái, kết luận khác nhau; người môi giới phán sai là mất uy tín. Hai, phán theo hướng có lợi cho giao dịch dễ bị coi là thao túng; phán theo hướng bất lợi dễ làm hỏng giao dịch của chính mình hay của đồng nghiệp. Ba, khách mua nhà là quyết định tài chính lớn; dữ kiện pháp lý, quy hoạch, chất lượng xây dựng mới là phần cần đặt lên trước.
Một cách trả lời hay dùng: "Cửa chính căn này rộng chừng này phân, hướng nhà là hướng này, em đo ngay cho anh chị xem. Phần hợp tuổi hay không thì anh chị hỏi thêm người anh chị tin nhé, em gửi đủ số đo." Câu trả lời vừa có ích, vừa không vượt vai.
Tuyệt đối tránh dùng phong thuỷ để ép giá chủ nhà ("hướng này xấu, bán khó, bớt đi") hay chê sản phẩm của bên khác. Cách làm đó có thể ảnh hưởng uy tín cá nhân lẫn sàn.
Đồ mang theo của người hay đi xem nhà
Môi giới di chuyển nhiều, leo cầu thang, đi công trình, gặp khách ngoài trời. Đồ mang theo phải nhẹ, bền, gọn:
| Món | Vì sao hay chọn | Lưu ý |
|---|---|---|
| Móc khoá tỳ hưu, hồ lô nhỏ | Ý giữ của, bình an; gắn chìa xe, chìa văn phòng | Không gắn chung với chìa nhà mẫu của chủ nhà; chìa khách gửi để riêng có thẻ ghi |
| Vòng tay đá hạt vừa | Đeo cả ngày, ít phải tháo | Tháo khi vào công trình đang thi công, tránh vướng giàn giáo |
| Mặt đeo cổ nhỏ | Kín đáo, hợp áo sơ mi | Mặt nhỏ, không đung đưa khi cúi đo đạc |
| Thước Lỗ Ban cuộn 5 m | Đo cửa, phòng ngay tại chỗ | Khoá thước chắc; lau sạch bụi xi măng sau buổi xem công trình |
| La bàn cơ nhỏ | Xác định hướng ổn định hơn điện thoại | Đặt phẳng, xa cửa sắt, tủ điện khi đo |
Môi giới hay đi xe máy dưới nắng mưa; đồ đeo nên chọn đá cứng màu đậm như mắt hổ, obsidian, thạch anh đen thay vì gỗ hay đá dễ phai màu.
Bàn ở sàn giao dịch, văn phòng môi giới
Văn phòng môi giới thường là bàn dài nhiều người, hoặc bàn nhỏ chia ô. Khách đến xem bản vẽ, ký giấy đặt cọc ngồi ngay đối diện. Vật phẩm ở đây nên nhỏ, gọn, gây thiện cảm: một cây đá quý mini, một thiềm thừ hay tỳ hưu nhỏ, một bình bút đá. Mặt bàn cần trống để trải bản vẽ, mở laptop cho khách xem.
Nhiều sàn có quy định chung về hình ảnh văn phòng, đôi khi chính sàn bày một món lớn ở sảnh như thuyền buồm hay cây đá quý. Khi đó bàn cá nhân càng nên gọn. Món đặt ở bàn nên hướng sao cho không đối diện thẳng mặt khách theo cách gây cảm giác bị "chắn".
Môi giới làm theo nhóm hay chọn một món chung cho nhóm như một biểu tượng tinh thần, ví dụ thuyền buồm nhỏ đặt ở bàn trưởng nhóm. Đây là thói quen văn hoá văn phòng hơn là chuyện ngũ hành, và có ích theo nghĩa nhắc cả nhóm về mục tiêu chung.
Quà bàn giao nhà cho khách: món hợp nhà mới, giá trị vừa phải
Vì sao tặng. Nhiều môi giới có thói quen tặng một món nhỏ khi bàn giao nhà, như lời chúc nhà mới và cách giữ quan hệ cho những lần giới thiệu sau.
Món hay chọn. Hồ lô gỗ hoặc đồng, cây đá quý ngũ sắc cỡ nhỏ, thuyền buồm nhỏ, bình gốm men đẹp. Món trung tính hợp cả nhà, vì môi giới thường không biết mệnh của từng thành viên.
Tránh ngụ ý. Không tặng kèm lời như "món này để hoá giải hướng nhà", vì vừa không có cơ sở vừa khiến khách lo lắng về chính căn nhà mình vừa mua.
Giá trị. Món vừa phải, mang tính lời chúc. Khách là cơ quan, doanh nghiệp nhà nước thì chọn món lưu niệm giá trị nhỏ theo quy định về quà tặng hiện hành. Một số công ty môi giới có quy định nội bộ về quà khách hàng; nên hỏi trước.
Kèm thẻ. Ghi tên món, chất liệu, cách lau và một lời chúc ngắn; không ghi giá.
Đồ đeo và đồ để bàn theo mệnh của người môi giới
Người môi giới chọn đồ cho mình thì có thể theo mệnh như mọi người: chất liệu và màu thay đổi, hình tượng giữ nguyên. Một tỳ hưu nhỏ trên bàn có bản đồng, bản thạch anh vàng, bản ngọc xanh, bản đá đen; vòng tay có đủ các màu đá. Chi tiết từng mệnh có ở nhóm bài chọn vật phẩm theo mệnh.
Điều khác biệt là người môi giới tiếp xúc rất nhiều khách thuộc đủ mọi mệnh, nên món đặt ở chỗ tiếp khách, như bàn trải bản vẽ, nên trung tính: cây đá ngũ sắc nhỏ, bình bút gỗ, khay gốm. Món theo mệnh riêng thì đặt ở góc mình hay ngồi một mình, hoặc đeo trên người.
Người mới vào nghề hay mua cùng lúc nhiều món vì được khuyên "cho đắt khách". Một món đẹp, đúng ý, đặt gọn là đủ; phần ngân sách còn lại dành cho xăng xe, điện thoại, khoá học pháp lý nhà đất thì có ích hơn cho nghề.
Ngân sách, kiểm hàng và điều làm nên uy tín nghề
Công cụ nghề nằm ở tầng món nhỏ: thước Lỗ Ban cuộn tốt, la bàn cơ nhỏ. Khi mua thước, kiểm dải in có rõ, không mờ khi lau; lưỡi thước có thẳng, cuộn trơn, khoá giữ chắc; vỏ thước chịu va đập. La bàn kiểm kim có nhạy, có dao động lâu mới đứng không, mặt kính có bọt khí không. Đồ mang theo như móc khoá, vòng tay cũng ở tầng nhỏ đến trung. Quà bàn giao thường ở tầng nhỏ đến trung, tuỳ giá trị giao dịch và quan hệ.
Thứ khiến khách quay lại và giới thiệu thêm người không nằm ở món quà hay con tỳ hưu trên bàn, mà ở thông tin minh bạch: pháp lý rõ, quy hoạch kiểm kỹ, giá phân tích đủ, tiến độ thanh toán ghi rõ trong hợp đồng. Vật phẩm, nếu có, là phần trang trí cho một nghề làm việc bằng sự tin cậy.
Các mẫu thuộc nhóm La Bàn, Thước Lỗ Ban và nhóm Hồ Lô, Hồ Lô Bát Tiên có thể xem ở vatphamphongthuy.com.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới có nên học dùng thước Lỗ Ban không?
Nên biết đọc con số và hiểu các dải trên thước để đo cho khách khi được hỏi. Phần kết luận cung tốt xấu nên để khách tự đối chiếu hoặc hỏi người họ tin. Biết đo đúng, đọc đúng dải đã giúp tạo thiện cảm với khách lớn tuổi.
La bàn điện thoại có đủ để xác định hướng nhà không?
Thường đủ để biết hướng tương đối, nhưng có thể lệch khi đứng gần cửa sắt, tủ điện, kết cấu thép. Nên hiệu chỉnh la bàn điện thoại, đứng ra xa kim loại, hoặc dùng la bàn cơ để đối chiếu khi khách cần độ chính xác.
Khách hỏi nhà này có hợp tuổi không thì trả lời sao?
Đưa đủ dữ kiện: hướng nhà, kích thước cửa, vị trí các phòng. Phần hợp tuổi hay không, gợi ý khách hỏi người họ tin. Tránh phán tốt xấu, vì vượt quá vai trò môi giới và dễ ảnh hưởng uy tín.
Quà bàn giao nhà nên chọn món theo mệnh khách không?
Nếu biết rõ mệnh của chủ nhà và họ quan tâm, có thể chọn theo mệnh. Thường thì chọn món trung tính như hồ lô, cây đá ngũ sắc, bình gốm, vì nhà mới là của cả gia đình và môi giới hiếm khi biết mệnh từng người.
Có nên đặt tỳ hưu lớn ở bàn môi giới để hút khách không?
Không cần món lớn. Bàn môi giới cần trống để trải bản vẽ, mở hồ sơ cho khách. Một món nhỏ đủ ý; khách quay lại vì thông tin minh bạch và cách làm việc, không vì vật phẩm trên bàn.