Nhiều người khi rao bán nhà, bán đất lâu không được thì tìm tới vật phẩm phong thuỷ: đặt thuyền buồm, treo chuông gió, chôn đồng xu ở góc nhà theo lời truyền miệng. Cần nói rõ: không vật phẩm nào làm nhà bán nhanh hơn hay được giá hơn. Theo tập quán, món đồ chỉ là lời chúc và lời nhắc cho người bán; còn người mua quyết định dựa trên giấy tờ, giá, vị trí và tình trạng căn nhà.
Bán một căn nhà là một trong những giao dịch lớn nhất của đời người, thường kéo dài nhiều tháng, nhiều lần dẫn khách, nhiều lần trả giá. Cảm giác sốt ruột là bình thường. Nhưng sự sốt ruột cũng là lúc người bán dễ bị dẫn dắt: mua "bộ vật phẩm kích bán" đắt tiền, hoặc ngược lại, hạ giá quá sâu vì hoảng. Bài này đặt phần việc thật lên trước — giấy tờ, giá, dọn nhà, cách dẫn khách — rồi mới nói tới chuyện có nên đặt món gì và đặt sao cho khỏi phản tác dụng khi khách đến xem.
Những lời truyền miệng quanh chuyện bán nhà
Quanh chuyện bán nhà có khá nhiều lời truyền: đặt thuyền buồm mũi hướng ra cửa để "thuyền chở nhà đi", treo chuông gió ở cửa để "gọi khách", chôn đồng xu hoặc đặt tượng ở góc vườn khi bán đất, thậm chí lật ngược một món đồ trong nhà. Đây là những tập quán dân gian, mỗi vùng một kiểu, không có chuẩn chung và không có cơ sở nào cho thấy chúng ảnh hưởng tới giao dịch.
Điều đáng để ý là chiều ngược lại: khi khách đến xem nhà, những món đồ quá đặc trưng — một bàn đầy tượng, chuông gió leng keng, vật lạ chôn ở góc vườn — có thể làm khách phân tâm, thậm chí khiến một số người e ngại. Người mua đang hình dung đây là nhà của họ; càng ít dấu vết đặc trưng của chủ cũ, họ càng dễ hình dung.
Vì vậy, nếu muốn giữ một tập quán cho yên lòng, hãy chọn cách kín đáo: một chiếc thuyền buồm nhỏ trên kệ, một đồng xu trong ngăn kéo. Phần còn lại của căn nhà nên gọn, sáng và trung tính.
Việc thật sự giúp bán nhà: sáu bước trước khi rao
Những môi giới làm lâu năm thường nói: nhà bán chậm hầu như luôn vì một trong vài lý do quen thuộc. Đi qua từng bước sau trước khi nghĩ tới chuyện khác:
- Giấy tờ sạch, đủ, sẵn sàng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đúng tên, đúng hiện trạng; nếu nhà đã xây thêm, sửa chữa mà chưa cập nhật, nên làm trước. Nhà đang thế chấp ngân hàng cần biết rõ thủ tục giải chấp. Khách nghiêm túc hỏi giấy tờ đầu tiên; giấy tờ vướng là lý do số một làm giao dịch đổ.
- Định giá dựa trên giao dịch thật. Tham khảo giá các căn tương tự đã bán gần đây trong cùng khu, không phải giá rao. Nhờ hai ba môi giới hoặc một đơn vị thẩm định giá cho ý kiến. Nhà định giá cao hơn thị trường sẽ nằm im dù có bao nhiêu vật phẩm.
- Sửa những lỗi nhỏ dễ thấy. Vòi nước rỉ, bóng đèn cháy, tường bong sơn, cửa kẹt, vết thấm trần. Khách nhìn thấy lỗi nhỏ sẽ đoán có lỗi lớn và trừ giá mạnh tay.
- Dọn trống và làm sáng. Bớt đồ đạc cá nhân, dọn kho, mở rèm, lau kính. Nhà gọn trông rộng hơn.
- Ảnh đẹp, thông tin rõ. Chụp ảnh ban ngày, đủ các phòng, ghi rõ diện tích, hướng, pháp lý, khoảng cách tới trường, chợ, bệnh viện.
- Chọn kênh bán và người đồng hành. Tự bán hay qua môi giới, thoả thuận phí rõ ràng bằng văn bản, đặt cọc có hợp đồng, công chứng đúng nơi.
Nếu sau hai ba tháng nhà vẫn có người xem mà không ai đặt cọc, hãy hỏi thẳng những người đã xem: họ thấy chưa ổn ở đâu. Câu trả lời thường là giá, giấy tờ hoặc một lỗi cụ thể của căn nhà.
Nếu vẫn muốn giữ tập quán: hoàn cảnh → món hay chọn → lưu ý
Một món nhỏ, kín đáo không làm hại gì. Bảng dưới gợi ý cách giữ tập quán mà không ảnh hưởng lúc khách xem nhà:
| Hoàn cảnh | Món hay chọn | Lưu ý |
|---|---|---|
| Nhà đang ở, vừa ở vừa bán | Thuyền buồm nhỏ trên kệ phòng khách | Cỡ nhỏ, một món; cất bớt tượng, đồ thờ cá nhân khi khách xem |
| Nhà trống đã dọn đi | Không cần đặt gì | Nhà trống sạch sẽ dễ hình dung hơn mọi món trang trí |
| Bán đất trống | Không đặt, không chôn vật lạ | Vật chôn lấp có thể gây nghi ngại khi khách khảo sát đất |
| Căn hộ chung cư | Món nhỏ trong nhà, không đặt ngoài hành lang | Hành lang là không gian chung, theo quy định toà nhà |
| Muốn một lời nhắc cho chính mình | Đồng xu trong ví, sổ ghi tiến độ bán | Thứ nhắc tốt nhất là danh sách việc cần làm |
Nguyên tắc chung: khi khách bước vào, căn nhà nên nói về chính nó — ánh sáng, không gian, độ chắc chắn — chứ không nói về niềm tin của người bán.
Ngày khách đến xem: những chi tiết thật sự được để ý
Người mua nhà nhìn những thứ rất cụ thể: trần có vết ố không, góc tường có nứt không, nhà vệ sinh có mùi không, nước có mạnh không, điện có chập chờn không, cửa sổ nhìn ra đâu, buổi chiều có nắng gắt không, hàng xóm thế nào. Họ mở tủ, bật vòi, nhấn công tắc. Đó là những thứ cần chuẩn bị.
Trước giờ khách tới: mở hết rèm và cửa sổ cho sáng và thoáng, bật đèn các phòng tối, lau sàn, đổ rác, cất bát đĩa, giấu bớt đồ trên mặt bàn bếp. Tắt tivi, nhạc nhỏ hoặc không có. Nếu nuôi chó mèo, gửi tạm đi hoặc nhốt ở một khu, vì không phải khách nào cũng thích hoặc không dị ứng.
Người bán không nên đi theo sát khách từng bước, nói liên tục. Để khách tự xem, sẵn sàng trả lời khi được hỏi, và trả lời thật: nhà có thấm ở đâu, đã sửa chưa, hàng xóm có ồn không. Sự thẳng thắn tạo niềm tin hơn mọi lời quảng cáo; và một khuyết điểm bị giấu rồi khách tự phát hiện sẽ làm hỏng cả giao dịch.
Bán lâu không được: nhìn lại trước khi mua thêm
Khi nhà rao đã lâu mà chưa bán được, nhiều người bắt đầu đổ cho vận, cho hướng nhà, cho tuổi. Đây là lúc người bán dễ bị thuyết phục mua thêm vật phẩm đắt tiền, làm lễ, thay đổi bố trí theo lời người không chuyên. Trước khi làm vậy, hãy nhìn lại ba điều có thể đo được.
Thứ nhất, giá: trong ba tháng qua, các căn tương tự trong khu bán được với giá bao nhiêu? Nếu giá của bạn cao hơn rõ rệt, đó gần như chắc chắn là lý do. Thứ hai, lượng người xem: nếu ít người hỏi, vấn đề nằm ở thông tin rao bán — ảnh xấu, mô tả thiếu, kênh không đúng. Nếu nhiều người xem mà không ai đặt cọc, vấn đề nằm ở chính căn nhà hoặc giá. Thứ ba, giấy tờ: có điều gì khiến khách hoặc ngân hàng của khách e ngại không.
Thị trường nhà đất có những giai đoạn trầm lắng chung, khi mọi căn đều bán chậm. Lúc đó, lựa chọn thật của người bán là chờ, giảm giá, hoặc cho thuê tạm. Không có món vật phẩm nào thay đổi được nhịp chung của thị trường.
Cẩn trọng với lời mời chào và kẻ gian
Người đang cần bán nhà là đối tượng của nhiều lời mời chào, trong đó có những kiểu đáng ngại:
- "Bộ vật phẩm kích bán nhà" giá cao kèm cam kết thời gian. Không ai cam kết được thời gian bán nhà bằng vật phẩm.
- Người tự xưng có khách sẵn, đòi phí trước. Phí môi giới thường trả khi giao dịch thành, theo thoả thuận bằng văn bản.
- Khách đặt cọc nhỏ rồi xin giữ giấy tờ gốc "để vay ngân hàng". Không giao giấy tờ gốc ngoài quy trình công chứng, ngân hàng rõ ràng.
- Yêu cầu ký giấy tay, uỷ quyền rộng. Giao dịch nhà đất cần công chứng, chứng thực theo quy định hiện hành; hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư khi có điều không rõ.
Kiểm hàng nếu vẫn mua một món nhỏ: hỏi chất liệu, so giá vài nơi, không mua món kèm lời hứa bán được nhà. Một chiếc thuyền buồm nhỏ bằng gỗ hay đồng phổ thông là đủ cho lời chúc.
Thuyền buồm, chuông gió: nếu đặt thì đặt sao cho gọn
Thuyền buồm là món hay được nhắc tới nhất trong chuyện bán nhà, vì ý "thuận buồm xuôi gió". Nếu muốn đặt, chọn chiếc cỡ nhỏ đến vừa, dài không quá 40 cm, đặt trên kệ phòng khách hoặc kệ tivi. Đừng đặt ở bàn trà giữa phòng, nơi khách ngồi trao đổi giá; một món đồ lạ ngay trước mặt dễ thành đề tài lạc hướng.
Chuông gió ở cửa có tác dụng thật là báo có người vào khi người bán ở phía trong. Nhưng khi khách xem nhà, tiếng chuông liên tục mỗi lần mở cửa, gió lùa có thể khiến không gian ồn. Nếu đang treo, có thể tháo tạm trong thời gian rao bán.
Nhà đang có nhiều tượng, linh vật, tranh treo theo sở thích riêng, khi bán nên cất bớt. Không phải vì chúng xấu, mà vì người mua cần một không gian trung tính để tưởng tượng đồ đạc của họ. Đồ cất đi rồi sẽ theo bạn sang nhà mới, đúng chỗ của chúng.
Một trường hợp nên lưu ý riêng: nhà có bàn thờ gia tiên. Khi rao bán mà vẫn đang ở, bàn thờ giữ nguyên là lẽ thường, nhưng nên lau dọn gọn gàng, không để nhang khói nghi ngút đúng giờ khách xem. Người mua thường tôn trọng điều này, chỉ cần không gian sạch và thoáng.
Sau khi bán: chuyển nhà và giữ lại điều gì
Khi giao dịch xong, phần việc còn lại là bàn giao: chốt số điện, nước, phí quản lý, bàn giao chìa khoá, giấy tờ liên quan như hợp đồng điện nước, sổ bảo hành thiết bị nếu bán kèm. Lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên. Những chi tiết này tránh được nhiều phiền toái về sau.
Theo tập quán, nhiều gia đình mang theo những món vật phẩm đã gắn bó sang nhà mới, như một sợi dây nối giữa hai chặng. Chiếc thuyền buồm đã đứng trên kệ suốt thời gian rao bán có thể đặt ở nhà mới như một kỷ niệm. Điều đáng giữ hơn là kinh nghiệm: lần sau mua hay bán nhà, bạn biết giấy tờ, giá và tình trạng nhà là ba điều quyết định.
Nếu tiền bán nhà dành để mua nhà khác hoặc trả nợ, đó là lúc nên ngồi lại tính kỹ, có thể nhờ người tư vấn tài chính độc lập. Một khoản tiền lớn trong tay là thời điểm dễ bị mời chào đầu tư nhất.
Câu hỏi thường gặp
Đặt vật phẩm có giúp bán nhà nhanh hơn không?
Không. Vật phẩm chỉ là lời chúc theo tập quán. Người mua quyết định dựa trên giấy tờ, giá so với thị trường, vị trí và tình trạng căn nhà. Muốn bán nhanh, hãy chuẩn bị giấy tờ, định giá theo giao dịch thật và sửa những lỗi nhỏ dễ thấy.
Có nên chôn đồng xu, tượng ở góc đất khi bán đất?
Không nên. Không có cơ sở nào cho thấy việc này ảnh hưởng giao dịch, và vật chôn lấp có thể gây nghi ngại khi khách khảo sát đất. Đất trống sạch sẽ, mốc giới rõ ràng, giấy tờ đúng hiện trạng mới là điều khách cần.
Khi khách đến xem nhà có nên cất bớt tượng, vật phẩm?
Nên cất bớt. Người mua cần không gian trung tính để hình dung đồ đạc của họ. Nếu muốn giữ một món theo tập quán, chọn món nhỏ đặt trên kệ, không đặt ở bàn trà nơi khách ngồi trao đổi giá.
Nhà rao lâu không bán được nên làm gì?
Kiểm lại giá so với các căn tương tự đã bán gần đây, xem lượng người hỏi để biết vấn đề ở thông tin rao hay ở căn nhà, và rà giấy tờ. Hỏi thẳng những người đã xem họ thấy chưa ổn ở đâu.
Có người đòi phí trước vì có khách mua sẵn, có nên trả?
Nên cẩn trọng. Phí môi giới thường trả khi giao dịch thành, theo thoả thuận bằng văn bản. Không giao giấy tờ gốc ngoài quy trình công chứng, ngân hàng rõ ràng; khi có điều không rõ, hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư.