Đầu tư dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý

February 21, 2017 Hỗn Hợp No comments

“Có một số hợp đồng được đăng ký mẫu với Sở Công thương và Bộ Công thương. Các hợp đồng này đã được cơ quan Nhà nước thay mặt người dân xác định tính pháp lý, để bảo hộ cho người dân. Vì vậy, các hợp đồng đã quy định bắt buộc phải soạn theo mẫu. Còn đối với kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, quyền lợi của các bên tham gia góp vốn kinh doanh phải do các bên thỏa thuận. Đây là quan hệ dân sự, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, nhà nước cũng có công cụ khác là Tòa án để phân xử đúng sai khi 1 trong 2 bên có khiếu kiện không tuân thủ hợp đồng” – ông Thường giải thích thêm.

Buổi tọa đàm có sự tham gia của đại diện Bộ Xây dựng, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia tài chính, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đại diện ngân hàng, luật sư, các chủ dự án, các nhà đầu tư…

Bất động sản nghỉ dưỡng đang được đánh giá là phân khúc phát triển tốt, cơ hội sinh lời cao hơn so với các phân khúc truyền thống trước đây. Tuy nhiên, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư và chủ dự án. Bên cạnh đó, những thông tin cho rằng không ít mô hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng mang hơi hướng của kinh doanh đa cấp khiến nhà đầu tư hoang mang. Tại một vài dự án đã phát sinh tranh chấp nghiêm trọng giữa chủ dự án và nhà đầu tư.

Tiềm năng lớn nhưng phát triển chưa đồng đều

2 10772 Đầu tư dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý

Cần Cho thuê nhà mặt phố tại quận 4 Hồ Chí Minh hay đang kiếm một nơi Cho thue nha mat pho tai quan 4 Ho Chi Minh ? Nhanh tay click vào Cho thuê nhà quận 4 để nhận những thông tin về Thuê nhà quận 4 miễn phí, dễ dàng.
Trên website của chúng tôi bạn có thể dễ dàng tìm Thuê nhà mặt phố quận 4 hay Cho thuê nhà mặt phố quận 4 được nhanh chóng hơn

Ông Nguyễn Thế Điệp,
Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, ngành du lịch Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh, nhất là du lịch biển. Tại một số điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, tốc độ tăng trưởng có những năm đến 15 -20%. Đây là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự và condotel – căn hộ khách sạn), thời gian qua, nhiều dự án lớn liên quan đến phân khúc này đã được triển khai, thu hút được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Chỉ cần có khoản vốn khoảng 3 tỷ đồng, với sự hợp tác của các ngân hàng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đầu tư một căn biệt thự nghỉ dưỡng, condotel trị giá 10 tỷ đồng để kinh doanh.

Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn rất lớn. So sánh với các khu du lịch trong khu vực như Bali, ChiengMai, tỷ lệ biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn tại các khu du lịch tại Việt Nam còn thấp. Do vậy, chúng ta cần có chiến lược, chính sách để tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN) có thể đuổi kịp các nước xung quanh.

Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy lĩnh vực này phát triển chưa đồng đều. Chẳng hạn, trong khi du lịch biển phát triển mạnh thì du lịch sinh thái tại khu vực núi, đồi lại gặp nhiều khó khăn. Cộng với đó, công tác quản lý giá cả về du lịch còn hạn chế khiến thị trường này chưa phát huy được hết tiềm năng.

Đánh giá chung lại, du lịch biển, du lịch nghỉ dưỡng phát triển vượt bậc, nếu so với chục năm về trước, tốc độ tăng trưởng có thể lên đến vài trăm phần trăm. Thực tế cho thấy, tại Bali, ChiengMai có từ 50.000 đến 500.000 buồng, phòng nghỉ dưỡng. Trong khi đó, ở Đà Nẵng chỉ có khoảng 5.000 phòng. Do vậy, chúng ta cần có chiến lược tạo điều kiện mạnh mẽ hơn nữa cho các DN, từ chính sách đất đai đến các thủ tục hành chính để có thể thay đổi hạ tầng du lịch, là động lực cho du lịch phát triển.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, ở nước ta hiện nay du lịch núi còn lép vế so với du lịch biển. Du lịch núi chưa phát triển mạnh dù nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân là có, nguyên nhân vì cơ sở hạ tầng và cơ chế hiện nay rất khó để loại hình du lịch này bứt phá. Do vậy, bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực này cũng khó để thu hút nhà đầu tư. Cụ thể, vấn đề đang mắc là giá bán còn thấp nhưng chi phí đầu tư lại cao.

Bất động sản du lịch sinh thái hiện nay có 2 trường hợp, là nhà đầu tư chính tắc và người dân tự phát. Với trường hợp tự phát, mức giá bán hiện rất thấp vì họ không phải đầu tư nhiều. Điều này khiến các dự án chính tắc gặp nhiều khó khăn.

Rủi ro về pháp lý đối với nhà đầu tư thứ cấp

3 12831 Đầu tư dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý

Bà Hoàng Thị Vân Anh,
Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên – Môi trường)

Liên quan đến câu hỏi của độc giả về vấn đề hiện đang tồn tại một số vướng mắc liên quan đến việc chuyển đổi phí đất của BĐS nghỉ dưỡng, vậy có chính sách gì tháo gỡ cho nhà đầu tư, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên – Môi trường) giải thích: Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án.

Có 2 trường hợp là dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Thuê đất có thể nộp tiền thuê cả năm hoặc nhiều năm. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Đặc điểm sử dụng đất của các dự án BĐS nghỉ dưỡng là diện tích đất rộng, hệ số sử dụng đất thấp nên cũng cần có cơ chế khuyến khích. Một trong các biện pháp là xây dựng cơ chế về miễn giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất.

Đối với những trường hợp chủ đầu tư bán hàng quảng cáo là khách mua nhà được cấp sổ đỏ nhưng thực tế dự án chỉ được sở hữu 50 năm gây ra nhiều hiểu nhầm tranh chấp, bà Hoàng Thị Vân Anh nhận định: Cái đó phải xét từ gốc, vì đang có sự nhầm lẫn. Pháp luật đất đai quy định rõ, nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở.

Những dự án BĐS nghỉ dưỡng có thể được chuyển nhượng từng phần cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, họ sẽ được chuyển quyền sử dụng đất.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, để biết được chủ đầu tư dự án có quyền chuyển quyền sử dụng đất hay không, thì nhà đầu tư thứ cấp phải xem xét hồ sơ pháp lý của dự án: mục tiêu dự án, nội dung dự án; hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.

4 13724 Đầu tư dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự tư vấn, trong trường hợp khách mua nhà tại dự án BĐS nghỉ dưỡng được cấp sổ đỏ nhưng cấp có thẩm quyền cấp sai: Với sổ đỏ cấp sai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét sai ở trong nội dung sổ đỏ, hay sai ở khâu thủ tục quy trình cấp sổ đỏ, nhưng dù là quy trình nào thì bên mua cũng có quyền yêu cầu hoàn lại tiền.

Thứ hai, người mua có thể hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường. Bên cạnh đó, căn cứ vào hợp đồng thì người mua có thể căn cứ quy định pháp luật dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu.

Quản lý BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều khoảng trống

Nhiều độc giả hỏi ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) rằng có cần đưa ra cơ chế quản lý cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng khi dòng tiền đổ vào phân khúc này ngày càng lớn, hiện có khoảng trống trong việc quản lý phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Theo ông Phạm Văn Thường, Luật Kinh doanh BĐS quy định về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS. Nếu BĐS là nhà ở còn phải theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với đất đai còn phải theo quy định của pháp luật về đất đai. Với BĐS nghỉ dưỡng, còn phải chịu sự điều chỉnh của các quy định khác nữa (Luật Xây dựng, Quy hoạch đô thị…).

Pháp luật hiện nay cũng đã khá đầy đủ để điều chỉnh hoạt động này. Nếu có những vướng mắc thì chỉ là do việc làm không đúng của chủ đầu tư.

5 11040 Đầu tư dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý

Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng).

Trong trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, cần phải hiểu rõ chuyển nhượng một phần dự án ở đây là gì? Một phần dự án không có nghĩa là 1 căn nhà. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án; điều kiện để chuyển nhượng 1 phần dự án được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS. Việc chuyển nhượng một phần dự án phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 50, Luật Kinh doanh BĐS); trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần dự án theo quy định tại điều 51 Luật Kinh doanh BĐS.

Đối với câu hỏi, khách đã mua biệt thự nghỉ dưỡng, condotel cảm thấy lo lắng khi hiện giờ không có quy định nào điều tiết việc phân chia lợi nhuận với chủ đầu tư, sau thời gian cam kết 5, 10 năm nhận nhà nếu chủ đầu tư nói không có lãi thì vấn đề bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp có được thực hiện như thế nào, ông Thường khẳng định: “Cần phân biệt trường hợp mua nhà để ở và trường hợp hợp tác kinh doanh như dạng căn hộ khách sạn (condotel). Đây là hợp tác kinh doanh, 2 bên thỏa thuận phân chia lợi nhuận, nhà nước không can thiệp”.

Ngoài ra Nhà đất cho thuê ở các quận khác lân cận khác trên Nhà đất Số cũng được rất nhiều người quan tâm :
Cho thuê nhà mặt phố tại quận 5 Hồ Chí Minh
Cho thuê nhà mặt phố tại quận 6 Hồ Chí Minh

Truy cập để xem nhiều hơn tại NhaDatSo.com – Mạng Nhà Đất Số 1 Việt Nam
Hotline: (08) 6262.3838 / (08) 2266.3838 / (08) 2268.3838